7월부터 기존 개인 등록임대사업자도 임대보증금 반환보증 가입 문턱이 높아진다. 그동안 신규 계약에만 적용하던 강화된 기준을 기존 임대주택의 갱신 계약까지 확대하면서, 임대사업자들의 자금 부담이 커질 전망이다. 비아파트 전세 시장이 더욱 위축되고 월세 전환 속도도 빨라질 것이란 우려가 나온다.

19일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 HUG는 7월부터 등록임대사업자의 기존 임대주택 갱신 계약에도 강화된 임대보증금 반환보증 가입 기준을 적용한다. 임대보증금 반환보증은 임대사업자가 세입자 보증금 반환을 위해 의무적으로 가입해야 하는 보증상품이다.

현재는 신규 계약에 대해서만 부채비율 90% 기준이 적용되고 있다. 그러나 앞으로는 갱신 계약에도 동일한 기준이 적용되면서, 임대사업자들은 보증 가입을 위해 대출 규모를 줄이거나 전세보증금을 낮춰야 하는 상황에 놓이게 된다.

부채비율은 임대보증금과 근저당권 설정액 등을 합산한 뒤 주택가격으로 나눠 산정한다. 예를 들어 시세 5억원인 주택의 경우 임대보증금과 주택담보대출 등 채무 총액이 4억5000만원을 넘으면 반환보증 가입이 어려워진다. 사실상 전세금과 대출을 합친 금액이 주택가격의 90%를 넘지 않아야 하는 셈이다.

공시가격 적용 비율도 강화된다. 연립·다세대주택 등 비아파트 공동주택의 경우 기존 공시가격의 130~150% 수준이던 인정 비율이 앞으로는 125~145%로 낮아진다. 이에 따라 9억원 이하 빌라의 경우 기존에는 전세보증금이 공시가격의 150% 이내면 보증 가입이 가능했지만, 앞으로는 별도 담보대출이 없더라도 공시가격의 130.5% 이내로 들어와야 보증 가입이 가능해진다.

HUG는 이번 조치가 전세보증 사고를 줄이기 위한 불가피한 조치라는 입장이다. HUG 관계자는 “기존 임대주택에 대한 강화 기준 적용은 약 2년간의 유예기간을 거쳐 시행되는 것”이라며 “전세보증 사고 예방과 보증 건전성 확보 차원”이라고 설명했다.

문제는 기존 임대사업자들의 부담이다. 보증 가입 요건을 맞추지 못하면 반환보증 가입 자체가 어려워지고, 이 경우 신규 임차인을 구하는 데도 제약이 생길 수 있다. 결국 상당수 임대사업자가 보증금을 낮추고 월세를 높이는 방향으로 계약 구조를 바꿀 가능성이 크다는 분석이 나온다.

실제 시장에서는 비아파트 월세화가 더욱 가속화될 것이란 전망이 우세하다. KB국민은행의 김효선 부동산수석전문위원은 “과거에도 보증 기준 강화 이후 서울 비아파트 시장의 월세 비중이 빠르게 늘어난 사례가 있었다”며 “임대사업자 입장에서는 보증금을 낮추는 대신 월세를 올리는 방식이 현실적인 대응책이 될 가능성이 크다”고 말했다. 이어 “최근 임차인들의 월세 선호 현상까지 맞물리면서 월세 전환 속도가 더 빨라질 수 있다”고 덧붙였다.

HUG의 부담 역시 커질 수 있다는 우려도 나온다. 일부 임대사업자가 강화된 기준을 충족하지 못해 반환보증 가입이 막히면, 신규 임차인 확보가 어려워지고 결국 기존 보증금을 반환하지 못하는 사례가 늘어날 가능성이 있다는 것이다. 이 경우 HUG가 대신 보증금을 반환해야 하는 상황도 확대될 수 있다.

임대사업자는 이번 보증 가입 요건 강화뿐만 아니라 대출 회수 등의 압박도 받고 있는 만큼 보유 주택을 매물로 내놓을 가능성도 나온다. 다만 시장 안정 효과는 제한적일 것이란 전망이 많다. 임대사업자 보유 물량 상당수가 빌라 등 비아파트에 집중돼 있어 수요가 충분하지 않기 때문이다. 김 위원은 “매물이 증가할 수는 있지만 시장에서 소화가 쉽지 않은 유형의 주택이 많다”고 했다.

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