양도세 중과 재개에 ‘매물 잠김’ 우려…공급 부족·대출 규제에 집값 등락 전망 혼재
||2026.05.10
10일 관계부처에 따르면 정부는 2022년 5월부터 한시적으로 운영해온 다주택자 양도세 중과 유예 조치를 종료하고 이날부터 조정대상지역 내 다주택자에 대한 중과세를 재개했다. 이에 따라 시장에서는 우선 매물 감소 가능성에 주목하고 있다. 세 부담이 커진 만큼 다주택자들이 매도 대신 보유를 선택할 가능성이 높다는 이유에서다. 실제 부동산 플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물은 6만6914건으로, 지난달 10일(7만6519건) 대비 12.6% 감소했다.
특히 서울을 중심으로 한 공급 부족 우려는 집값 상승 전망에 힘을 싣는 요인으로 꼽힌다. 재건축·재개발 사업 지연과 착공 감소 영향으로 향후 입주 물량 감소가 예고된 가운데, 공급 부족이 단기간에 해소되기 어렵다는 분석이 나온다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "다주택자 양도세 중과 부담으로 조정을 받았던 강남권 한강벨트 지역은 최근 다시 반등 조짐을 보이고 있고, 15억원 이하 중저가 지역도 상승세가 이어지고 있다"며 "수요·공급과 금리, 유동성 등이 집값을 결정하는 핵심 변수인데 다주택자 규제와 대출 제한, 토지거래허가제 확대 등이 누적되면서 시장 왜곡이 심화되고 있다"고 진단했다.
노희순 주택산업연구원 연구위원도 "전반적으로 시장 내 매물은 감소하는 반면 매수세는 일부 지역과 특정 시장에 제한적으로 유입될 가능성이 크다"며 "거래량은 줄어드는 가운데 가격은 완만한 우상향 흐름을 보일 가능성이 있다"고 내다봤다.
집값 하락 가능성을 점치는 시각도 적지 않다. 가장 큰 이유는 대출 규제다. 정부가 LTV 40% 상한 등 금융 규제를 유지하면서 수요자들의 자금 조달 여건이 제한되고 있어서다. 세제 강화 가능성 역시 변수다. 정부와 정치권 안팎에서는 향후 장기보유특별공제의 실거주 요건을 강화하거나, 보유세 체계를 다시 강화하는 방안 등이 거론되고 있다.
시장에서는 단기적으로 매물 잠김에 따른 가격 상승 압력이 나타날 수 있지만, 거래량 부진과 대출 부담 등이 이어지는 만큼 중장기 흐름은 제한적일 수 있다는 분석도 나온다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "단기적으로는 다주택자 양도세 중과 재개로 매물 잠김 현상이 나타나면서 가격 상승 압력이 커질 수 있다"면서도 "향후 비거주 1주택자 장기보유특별공제 개편이나 매입임대사업자 양도세 혜택 축소 등 매물 출회를 유도하는 정책이 본격화될 경우 높은 주택담보대출 금리 부담과 맞물려 다시 가격 조정이 나타날 가능성도 있다"고 전망했다.
정부 관계자들은 양도세 중과 재개에 따른 집값 급등 우려에 선을 긋고 있다. 김윤덕 국토교통부 장관은 "정부는 수도권 135만가구 공급 대책과 우량 입지 중심의 추가 공급 방안을 차질 없이 추진하고 있다"며 "양도세 중과 여부는 집값에 영향을 주는 여러 변수 중 하나일 뿐이며, 시장은 결국 가격 전망과 수급 여건에 따라 움직이게 될 것"이라고 강조했다.
관망세 속 혼조 흐름이 이어질 것이란 전망도 제기된다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "집값은 단순히 매물 감소만으로 결정되기보다 금리와 유동성, 전세시장 불안, 매수 심리 등 다양한 변수가 복합적으로 작용한다"며 "현재 서울 아파트 시장은 거래량 증가 없이 가격만 오르는 흐름이 이어지고 있고, 강남권 약세와 비강남권 상대 강세 등 지역별 차별화 현상도 나타나고 있다"고 했다. 이어 "당분간은 급등보다는 제한적인 상승과 관망세가 혼재하는 흐름이 이어질 가능성이 크다"고 덧붙였다.
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